10 éléments clés sur le programme APH Select de la SCHL

Le programme APH Select de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) représente une étape importante dans l'évolution du secteur immobilier canadien. Mis en place au début de 2022, ce programme vise à soutenir le développement d'immeubles collectifs qui sont à la fois abordables, écoénergétiques et accessibles. Ces objectifs reflètent une réponse directe aux défis contemporains en matière de logement, tout en intégrant des préoccupations environnementales essentielles.

Le programme APH Select se distingue par son approche intégrée qui cherche à harmoniser les besoins économiques des promoteurs et investisseurs avec les impératifs sociaux et écologiques. Cela inclut des incitations financières et des conditions de prêt adaptées pour encourager des projets qui répondent non seulement aux exigences de logement actuelles, mais qui s'inscrivent également dans une perspective de durabilité à long terme. 

Bien honnêtement, l'arrivée de ce programme juste avant la montée fulgurante des taux d'intérêt, a sauvé le secteur des immeubles multi-logements. Sans ce programme, presque plus rien ne se construirait présentement, et les refinancements sur les immeubles seraient extrêmement difficiles. 

Dans les paragraphes suivants, nous allons explorer "10 éléments clés à savoir sur le programme APH Select". 

10 éléments clés à savoir sur le programme APH Select

1. Objectif du programme: Le programme APH Select de la SCHL vise à promouvoir l'abordabilité, l'accessibilité, et la durabilité dans les immeubles collectifs de cinq logements et plus. Il s'agit d'une initiative visant à soutenir des projets immobiliers responsables et accessibles.

2. Critères d'admissibilité: Pour être éligible, un projet immobilier doit compter au moins 5 logements (ou 50 pour les résidences destinées aux personnes âgées). Les espaces non résidentiels ne doivent pas excéder 30% de la superficie ou de la valeur d’emprunt totale.

3. Engagement sur les loyer abordables: Les projets doivent s'engager, sur une période de 10 ans, à maintenir des loyers abordables, ajustés annuellement selon la réglementation locale. Un logement est considéré comme abordable lorsque son loyer ne dépasse pas 30 % du revenu médian du secteur où il se trouve. L'engagement de désigner un logement comme abordable implique de limiter l'augmentation des loyers à un taux conforme à ce que prévoit le Tribunal administratif du logement (TAL) pendant une période de 10 ans! Cela signifie que même si les revenus médians venaient à doubler dans votre secteur, il ne serait pas permis d'ajuster les loyers en conséquence.

4. Types de propriétés admissibles: Les propriétés admissibles comprennent les immeubles locatifs ordinaires, les logements offrant des services de soutien, et les résidences pour personnes âgées. Les résidences étudiantes sont admissibles sous certaines conditions.

5. Système de pointage pour l'éligibilité: Les emprunteurs doivent obtenir au moins 50 points basés sur l'abordabilité, l'efficacité énergétique, et l'accessibilité pour être éligibles au programme.

6. Exigences d'efficacité énergétique: Les nouvelles constructions doivent surpasser le code du bâtiment de 20% à 40% pour être éligibles. Les bâtiments existants doivent améliorer leur efficacité énergétique de 15% à 40%.

7. Financement avantageux: Le programme offre des conditions de financement attractives, avec la possibilité de couvrir jusqu'à 95% des coûts de construction pour les nouveaux projets et un financement similaire pour les bâtiments existants. Les ratios de couverture de dette exigés sont également abaissés. 

8. Amortissement et primes SCHL: Pour les immeubles existants, il est possible d’avoir un amortissement jusqu’à 50 ans, et la prime SCHL est plus basse qu'en financement SCHL standard.

9. Rapport d'évaluation énergétique et des GES: Un spécialiste qualifié du programme APH Select doit confirmer si les méthodes et matériaux de construction d’un projet neuf permettent d’atteindre les cibles de réduction de la consommation d’énergie et des émissions de GES.

10. Impact à long terme: Le programme APH Select est une étape importante vers la création d’un parc immobilier plus durable et abordable au Canada, en alignant les intérêts financiers des développeurs avec les objectifs de durabilité et d'accessibilité. Il faut être prudent avec l'utilisation du critère abordabilité, avec la forte hausse des loyers à venir au pays (je crois!), vous pourriez regretter d'avoir gelé vos loyers durant 10 ans. 

Pour être éligible au programme APH Select, les emprunteurs doivent obtenir un minimum de 50 points, qui peuvent être acquis à travers un de ces critères ou une combinaison des trois. Ce système de pointage (voir le détail sur la page de la SCHL) encourage les promoteurs à intégrer des éléments de durabilité, d'accessibilité et d'abordabilité dans leurs projets immobiliers.

Note: le programme est plein de subtilités, cet article ne présente que quelques uns des éléments du programme de financement. 

Steve Forget

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