Immobilier: si j'avais à tout recommencer aujourd'hui

J'ai acheté mon premier plex, un quadruplex, en 2009. Extrêmement bien situé à la frontière des arrondissements Ville-Marie / Plateau Mont-Royal / Rosemont / Hochelaga-Maisonneuve, j'ai payé 432 000$, un peu en haut de l'évaluation agréée. L'immeuble générait environ 31 000$ de revenus bruts par année. J'ai donc payé 14 fois les revenus bruts. 

De mémoire, mon taux d'intérêt était de 4.32% pour un terme de 5 ans fixe. 

Propulsons-nous 14 ans plus tard... 

Au moment d'écrire ce texte, je possède toujours cet immeuble. Les revenus ont fortement augmenté depuis mon acquisition, les revenus bruts étant maintenant de 64 380$. Ça ne s'est pas fait par magie non plus, j'ai effectué beaucoup de travaux au fil des années: pieutage partiel de l'immeuble (ancrer l'immeuble jusqu'au roc pour arrêter les mouvements de la fondation), rénovation complète de deux logements, rénovation partielle des deux autres. L'immeuble se vendrait aujourd'hui environ 1.1M$, selon les comparables vendus du secteur. Il se vendrait donc autour de 17 fois les revenus bruts. Pour arriver à un cash-flow de zéro, la mise de fonds serait importante, environ 30%. Je n'achèterais probablement pas cet immeuble!

Si j'avais à tout recommencer de zéro aujourd'hui...

Ma stratégie ne serait pas très différence d'il y a 14 ans. Je débuterais encore par un plex proprio-occupant, idéalement un 4-plex en mettant 10% ou 20% de mise de fonds. Je ne pourrais probablement pas acheter dans le même quartier, je serais plus éloigné du centre de Montréal pour payer un peu moins cher, tout en restant près des lignes de métros / REM. Il y a encore beaucoup de triplex, quadruplex à vendre entre 650 000$ et 800 000$. Les taux sont un peu plus haut, il faut bien faire ses calculs. Ma règle de base: en tant que proprio-occupant, il ne faut pas qu'il nous en coûte plus cher habiter le logement principal que le prix du logement sur le marché locatif. Idéalement il faut qu'il nous en coûte moins cher d'y habiter à comparer avec les coûts de posséder une maison ou un condo, tout en étant bien situé dans la ville (car souvent, ce sont les choix que nous avons: je m'achète une maison/condo ou un plex?). 

J'habiterais cet immeuble durant quelques années, le temps d'un terme hypothécaire de 5 ans. Durant ce temps, je rénoverais le logement principal, j'aménagerais le jardin arrière. Dès qu'un locataire quitterait son logement, j'y effectuerais de petits ou moyens travaux pour optimiser le prix de la location. 

Selon la vigueur du marché au cours des prochaines années, je resterais à l'affût des plex du même quartier ou des quartiers environnants pour voir comment évoluent les prix des immeubles. À ma 5e année, je refinancerais mon premier plex pour en sortir l'équité et acheter un 2e plex. Je répéterais ça à toutes les quelques années. 

Une nouvelle acquisition à toutes les 3 à 5 ans, c'est un bon rythme pour quelqu'un qui veut se constituer un petit fonds de retraite sans transformer l'immobilier en entreprise trop complexe à gérer. Je discutais avec un membre de mon groupe Facebook privé dernièrement, il me disait: "J'ai débuté en même temps que toi, mais je n'ai que quatre 5-plex, je n'ai pas eu la même croissance." Wow, c'est quand même super bien! Quatre plex dans un quartier central et recherché de Montréal, c'est immense et ça vaut une petite fortune! Avoir 20 logements, c'est un bon nombre selon moi. À plus que ça, ça devient assez prenant. 

Notre passage de 27 à 90 logements (maintenant 105) a été douloureux en termes d'efforts et de temps de gestion: trop petit pour avoir des employés, mais trop gros pour gérer ça tout seul. 

Si j'avais à recommencer, je miserais encore sur les petits plex pour débuter. Ces immeubles sont assez recherchés, ils se vendent bien. La clientèle locataire est aussi différente des plus gros immeubles, selon moi. Je préfère la clientèle des petits immeubles (c'est peut-être différent dans les immeubles récents). Je ne chercherais pas un immeuble parfait: en parfaite condition, avec des chiffres parfaits, des locataires parfaits, à un prix parfait. Ça n'existe pas. Mieux vaut un plex imparfait, bien situé, avec beaucoup de potentiel, et le faire évoluer dans le temps, tant physiquement qu'en termes de clientèle locative. 

Personnellement, j'ai attendu à 27 logements avant de me former en investissement immobilier. Si j'avais à recommencer, je me formerais dès le début. Ça ouvre les horizons, ça aide à voir de nouvelles techniques d'acquisition, de financement, d'optimisation, de gestion. 

Certains attendent une baisse des valeurs pour se lancer. Je ne suis pas du tout convaincu que ça va se produire dans les petits plex, surtout si vous gardez un horizon temporel de 5 à 20 ans. Ce quadruplex près d'un métro à Montréal à vendre à 749 000$... combien vaudra-t-il dans 10, 15, 20 ans? Je doute qu'il vaille moins qu'aujourd'hui avec l'immigration importante, la demande de logements, le peu de terrains disponibles à la construction. 

Je suis curieux de voir comment vous envisagez de vous y prendre?

P.S. N'hésitez pas à joindre mon groupe Facebook privé pour venir y discuter et apprendre sur l'investissement immobilier. 

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