Pourquoi le marché locatif se rééquilibre et comment s’adapter

Le marché locatif change (vite). Voici ce que les investisseurs doivent vraiment comprendre en 2025 et 2026. 

Un article publié par Radio-Canada met en lumière une réalité que j’observe depuis plusieurs mois : le marché locatif est en train de changer… et pas juste à Montréal. Ces transformations touchent la plupart des villes du Québec, du centre-du-Québec à Lanaudière, en passant par Québec et Gatineau.

Il y a deux semaines, j’en parlais justement avec Dany Di Vincenzo de Zipplex lors d’une entrevue sur les changements de l'offre et de la demande dans le marché locatif résidentiel.

Depuis, les signaux se multiplient… et ils sont trop forts pour être ignorés.

Voici ce qu’il faut retenir :

1. Les logements chers se louent moins vite

On observe une augmentation des taux de vacance dans les unités plus coûteuses : grands 4 ½, 5 ½, condos haut de gamme, logements. Quand une partie du marché devient inaccessible pour une bonne portion des locataires, ça finit par ralentir.

Ce que ça signifie pour les investisseurs :

- Les logements neufs, récents ou de luxe doivent maintenant se démarquer davantage ou être mieux positionnés.
- La stratégie « j’augmente au maximum le loyer à chaque année » ne fonctionne plus partout.

2. Retour des promotions

La pratique des mois gratuits ou promotions similaires revient, et ce n’est plus juste dans le neuf : la concurrence augmente, surtout dans les immeubles neufs qui ont besoin de se remplir rapidement. Mais aussi à Montréal et en banlieues, on voit sortir ça dans les annonces.

3. Trop de logements neufs… mais pas les bons

On construit beaucoup depuis 3-4 ans, mais surtout des 4 ½ de 1100 à 1300 p.c. à 1800$-2200$ et plus par mois. Le marché ne peut simplement pas absorber autant d’unités à ces prix.

4. Immigration et étudiants étrangers : ralentissement

La croissance de la demande était soutenue par la forte immigration et par les étudiants étrangers. Depuis plusieurs mois : ralentissement notable de ce côté. Le bassin de locataires actifs diminue.

5. Retour sur le marché de logements auparavant sur Airbnb

Avec les nouvelles règles, de plus en plus de logements retournent dans le marché locatif traditionnel, ce qui augmente l’offre dans un marché déjà en rééquilibrage.

6. Le coût de la vie change les comportements des locataires

Plus de colocation, des retours vers des logements plus abordables, une plus grande sensibilité aux prix, retour des négociations sur les prix des loyers. Ça devient plus difficile de se prendre un appartement seul et de supporter tous les coûts que ça engendrent. 

Qu’est-ce que ça signifie pour vous, investisseurs, en 2025?

1. Repenser complètement votre marketing
   Ça inclut : qualité du produit (logements et services offerts), photos, texte, visibilité, stratégie de prix et promotions.
2. Diversifier l’offre de logements
   Construire plus petit pour rejoindre un bassin plus large, offrir des loyers plus abordables, améliorer la vitesse d’absorption.
3. Faire des calculs réalistes avant l'achat
   C’est terminé les scénarios avec 1 à 3% de vacances locatives. Il faut des hypothèses réalistes, stress testées et parfois pessimistes. J’ai toujours eu le même discours face aux scénarios d’analyse financière : ce n’est pas parce que ça va bien maintenant que ça va continuer. Quand les taux étaient au plancher, j’insistais pour que mes clients utilisent des taux plus élevés. Même chose avec les taux de vacances et d’innoccupation.
4. Accepter que nous ne sommes plus en 2022 ou 2023
   Le marché a changé. Peut-être faut-il ajuster au niveau des prix, des services ou du type de produits. Les logements ne se louent plus en 2 jours.
5. Être plus sélectif avec les candidats
   Les dossiers sont plus faibles. La vigilance est essentielle. Mieux vaut un logement vide que mal loué, comme le dit le dicton.

L’immobilier est bien vivant… et il change tout le temps! Ce rééquilibrage n’est pas une catastrophe non plus. C’est un nouveau cycle qui débute après quelques années de folies! Ceux qui s’adaptent rapidement seront ceux qui profiteront le plus de la prochaine vague.

Steve Forget, coach en investissement immobilier

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